invertir en bienes raices

INVERTIR EN BIENES RAICES

Invertir en bienes raíces o bienes inmuebles es una alternativa de inversión que consiste en comprar un inmueble tal como una casa, departamento, local comercial o terreno, y luego venderlo o rentarlo.

Al invertir en bienes raíces uno adquiere un inmueble para esperar que su valor aumente y luego venderlo, para rentarlo inmediatamente, para reparar o remodelarlo y luego venderlo o rentarlo, o para construir (en el caso de haber adquirido un terreno) y luego venderlo o rentarlo.

La inversión en bienes raíces es para muchos especialistas una de las mejores alternativa de inversión, pues le permite a uno adquirir un activo que difícilmente se deprecia, que probablemente aumente su valor y que, en algunos casos, puede rentarse a un buen precio.

En otras palabras, se considera la inversión en bienes raíces como una inversión de bajo riesgo, segura, y rentable.

Otras de las ventajas de invertir en bienes inmuebles son los pocos conocimientos técnicos que se requieren al momento de invertir, y la relativa sencillez que presenta la administración de las inversiones, a diferencia de, por ejemplo, invertir en la bolsa de valores.

Sin embargo, a diferencia de lo que muchos piensas, invertir en bienes raíces no es una inversión sencilla, pues además de la necesidad de contar con un buen capital para invertir, se hace necesario contar con conocimientos y una buena preparación que le permita a uno saber, por ejemplo, escoger bien el inmueble, cómo financiarse, y asegurarse de que el inmueble aumentará su valor en el tiempo o que podrá rentarlo durante todo el año.

A pesar de ser considerada como una inversión segura y de bajo riesgo, muchas personas que han decidido invertir en bines raíces han sufrido grandes pérdidas, ya sea por haber comprado un inmueble mal ubicado, por no encontrar posteriormente a quien rentarlo, o por tener que hacer reparaciones o remodelaciones que al final terminaban siendo más caras de lo esperado.

Por lo que antes de invertir en bienes inmuebles es necesario analizar bien la propiedad que se piensa comprar, teniendo en cuenta factores tales como la ubicación, el precio, el estado del inmueble, la necesidad de reparaciones o remodelaciones, el mantenimiento que será necesario, los impuestos a pagar, el crédito necesario para comprar el inmueble y, sobre todo, la posibilidad de que el inmueble pueda revenderse o pueda ser rentado a un precio que justifique lo invertido.

Una alternativa a la inversión en bienes raíces es la inversión en fondos de inversiónque se especialicen en bienes raíces (fondos de inversión inmobiliaria), los cuales invierten en inmuebles ubicados en diferentes partes del mundo y que reparten las ganancias entre los participantes de fondo.

Al invertir en estos fondos de inversión, uno invierte indirectamente en bienes raíces, pero lo hace de manera diversificada, reduciendo así el riesgo y pudiendo obtener una buena rentabilidad.

Y, finalmente, otra alternativa a la inversión en bienes raíces que, tal como sucede en el caso de los fondos de inversión inmobiliaria, tampoco se requiere de un gran capital para empezar a invertir, consiste en invertir en bienes raíces virtuales.

Estos bienes raíces virtuales se compran y venden en sitios web especiales tales como Second Life y Weblo, y tal como sucede como los bienes raíces del mundo real, la forma básica de ganar dinero con ellos es comprar, mejorar y vender; estos bienes raíces virtuales no existen en el mundo real, pero el dinero que nos pueden hacer ganar sí es verdadero. XXX,

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Remates inmobiliarios, ¿Qué debo saber?

Comprar una propiedad por entre el 30 y 50% de su valor suena una opción atractiva de inversión patrimonial, pero ¿son los remates inmobiliarios una opción para quienes buscan una casa?, aquí te explicamos todo lo que debes saber.

Por javier zambrano*

¿Qué son?

En pocas palabras un remate inmobiliario es un proceso judicial en el que un juez ordena la venta en remate de un inmueble ante una demanda en contra de un acreedor que no ha cumplido con sus obligaciones y por ello, su inmueble se pone a la venta al mejor postor.

Por lo regular estos remates son de inmuebles que fueron adquiridos por conducto de un crédito hipotecario cuyo propietario por alguna razón, dejó de pagar la hipoteca o se niega a hacerlo. Si esto ocurre entonces el acreedor tiene la opción de demandar vía judicial, la recuperación de los adeudos del préstamo mediante el procedimiento de remate inmobiliario ya que el inmueble en cuestión quedo como garantía del cumplimiento del préstamo.

El remate lo ordena un juez de lo civil y una vez que se ha dictado sentencia ejecutoria para rematarlo.

¿Cómo funcionan los remates?

Los inmuebles en conflicto se ponen a disposición de un juzgado quien da a conocer públicamente a través de edictos judiciales dichos inmuebles, su ubicación, características, fecha y precio del remate para que los interesados puedan adquirirlos. Para tal fin el interesado deberá primero presentarse a BANSEFI para comprar un billete de depósito por el 10% del valor del inmueble señalado en el edicto para poder entrar en la subasta. Una vez que se compra el billete, la persona se presenta en el juzgado en la fecha y hora fijada en el edicto para presentar su postura. La persona que más ofrezca por el inmueble, se lo queda.

¿Qué ventajas tiene comprar un inmueble en remate inmobiliario?

Un atractivo que tienen estos inmuebles en remate es que su valor de venta es mucho menor al valor que pudieran tener en el mercado, a veces de un 30% a 50% por lo que son muy atractivos para personas inversionistas que los adquieren y posteriormente los venden a su valor comercial real obteniendo una buena utilidad. En otras ocasiones son personas que desean vivir o usar un inmueble que está al alcance  de su bolsillo ya que el precio del inmueble se fija a través de un avalúo judicialque por lo regular es mucho más bajo que su valor en el mercado (en ocasiones abajo del valor catastral).

¿Qué precio tienen los inmuebles en remate?

Depende del inmueble, sus características y de su ubicación, pero es un hecho que el precio que se establece como base para el remate siempre es más bajo del valor comercial. La ley establece que un inmueble en remate tiene tres opciones de venta:

En 1ª. Almoneda  donde se subasta  a las 2/3 partes de su valor. Si no hubiera postores entonces se va a una;

2ª. Almoneda 45 días después y se baja un 20% adicional. Si no hubiera postores se va a una;

3ª. Almoneda donde se remata al precio que los postores quieran ofrecer.

¿Cuántas propiedades hay en remante actualmente?

Se desconoce a ciencia cierta pero si consideramos que todas las instituciones crediticias en el país colocaron en el 2013 un total de 100,000 hipotecas y que hay un promedio de 4% de carteras vencidas, entonces podemos suponer que hay aproximadamente 4,000 inmuebles  en remate.

¿Cómo te puedes informar de los remates inmobiliarios?

A través de los edictos judiciales que se ponen a la vista en los juzgados, en periódicos de mayor circulación, en sitios web de los juzgados, o en los bancos.

¿Qué papel juegan las instituciones bancarias?

En el proceso de remate no interviene ningún banco, quien vende el inmueble es un juez que por instrucciones del banco y en virtud de un juicio en contra del deudor, solicita al juzgado que el inmueble sea puesto a remate público.

Lo más recomendable es que el deudor trate de llegar a un acuerdo extra judicial con el banco, reestructurar su hipoteca o  venderlo y con el producto de la venta cubrir lo que debe y quedarse con la diferencia, de esa manera se evita mayores problemas y gastos. Si el inmueble se subasta, del precio ofrecido en venta se liquida el adeudo al banco primero y si hubiera un remanente se le entrega al propietario.

¿Se puede comprar una propiedad en remate con un crédito bancario o de Infonavit?

No es posible, la persona que adquiera un inmueble en remate lo tiene que pagar de contado y con sus propios recursos.

¿Por qué resulta complicado encontrar propiedades en remate en el interior del país?

Por desconocimiento de la gente, las propiedades están a disposición de las personas en el interior acudiendo directamente a los juzgados o revisando las publicaciones (edictos) que salen en periódicos de circulación local, inclusive acudiendo a las instituciones bancarias donde existe un departamento especializado con la información de los inmuebles que serán subastados por ese banco.

¿Que se recomienda hacer antes de comprar un inmueble en remate?

Conocer físicamente el inmueble que se desea adquirir. (Sólo se puede ver por fuera ya que por lo regular son inmuebles ocupados y no se puede solicitar que se lo muestre por dentro) y estar seguro de contar con los recursos líquidos para presentar una postura.

Hacer un análisis de mercado con el apoyo de un profesional inmobiliario para conocer el valor comercial del inmueble y para saber si representa una buena inversión o no.

Conocer el impacto fiscal de la venta en remate ya que el comprador tendrá que pagar el impuesto de adquisición de inmuebles (ISAI) además de los gastos de un abogado que le ayude en los procesos (en su caso) y lo costos de los tramites notariales para escriturar el inmueble.

Acudir con un profesional inmobiliario especialista en este tipo de transacciones para ser orientado en los procesos y demás por menores de las subastas para ahorrar tiempo y evitar cualquier inconveniente

En qué momento el ganador de la subasta tiene que pagar el inmueble?

Por lo regular se le concede un plazo de 3 a 5 días posteriores para liquidar la totalidad del precio subastado.

¿En qué momento puede tomar posesión del inmueble?

Una vez que haya liquidado la totalidad del precio y que el notario haya tirado la escritura para su firma. Si el propietario actual no se presenta a firmar la escritura, el juez la firma en rebeldía. Firmada la escritura, el notario la envía al juez quien notifica al propietario la desocupación del inmueble, y posteriormente se entrega la posesión al nuevo propietario. Este proceso puede tarar de 8 a 10 meses posteriores a la fecha de la subasta.

* javier zambrano es especialista en Bienes Raíces en Coldwell Banker México

Lanzará Infonavit crédito mancomunado con Fovissste 

Hasta el segundo semestre de 2015, Infonavit y Fovissste lanzarán un nuevo crédito mancomunado, así como la portabilidad de hipotecas entre dichos organismos, con lo cual se calcula un mercado potencial de 400 mil derechohabientes en cada uno.

En conferencia de prensa, Alejandro Murat Hinojosa, director general del Infonavit, precisó que el diseño de este programa se dará en los primeros 6 meses del año, periodo en el que se empatarán los sistemas.

Agregó que en este lapso también planean incorporar instituciones financieras y ampliar capacidades al programa Crezcamos Juntos, para atender en una primera etapa a 400 mil trabajadores que dejaron de cotizar en el Instituto, luego que el mercado potencial es de 22 millones de personas.

Durante el evento, el directivo informó que en el primer trimestre del año la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) presentará un estudio sobre la vivienda en el país y el desarrollo urbano. Además, de un análisis sobre el sector de la vivienda en el Valle de México.

Asimismo, reveló que el próximo año los desarrolladores de vivienda ingresarán sus planes financieros en el Registro Único de. Vivienda (RUV) -acción que presenta hasta la fecha un avance del 50%- , mismo que dará certeza a la industria.